Αύξησαν τη Golden Visa για να πέσουν οι τιμές, αλλά συνέβη το αντίθετο
Όταν το όριο της Golden Visa αυξήθηκε από 500.000 σε 800.000 ευρώ σε πολλές περιοχές της χώρας, ο στόχος της παρέμβασης ήταν σαφής: να περιοριστεί η πίεση στην αγορά κατοικίας και να συγκρατηθεί η ανοδική πορεία των τιμών.
Η λογική ήταν απλή.
Εάν το κατώφλι επένδυσης γινόταν υψηλότερο, λιγότεροι ξένοι επενδυτές θα μπορούσαν να αγοράσουν ακίνητα σε δημοφιλείς περιοχές. Αυτό θεωρήθηκε ότι θα βοηθούσε στην αποκλιμάκωση των τιμών και θα έδινε «ανάσα» στην αγορά κατοικίας.
Ωστόσο, η πραγματικότητα της αγοράς φαίνεται ότι εξελίχθηκε διαφορετικά.
Οι τιμές δεν έπεσαν
Σύμφωνα με ανάλυση της Redataset, του data και AI βραχίονα της Resolute Greece, η αύξηση του ορίου της Golden Visa δεν οδήγησε σε πτώση των τιμών στα ακίνητα υψηλής αξίας.
Αντίθετα, σε πολλές περιπτώσεις οι τιμές συνέχισαν να κινούνται ανοδικά.
Η έρευνα εξέτασε την πορεία αγγελιών για κατοικίες αξίας άνω των 800.000 ευρώ σε πέντε μεγάλες αγορές της χώρας και κατέγραψε την εξέλιξη των τιμών μέχρι το τέλος του 2025.
Τα αποτελέσματα δείχνουν ότι:
- στα νότια προάστια της Αθήνας οι τιμές αυξήθηκαν περίπου 6,3%
- στο κέντρο της Αθήνας περίπου 10%
- στα βόρεια προάστια περίπου 9%
- στην Ανατολική Αττική περίπου 17,6%
- στη Θεσσαλονίκη περίπου 21,6%
Η εικόνα αυτή αποκαλύπτει ότι η αύξηση του επενδυτικού ορίου δεν επηρέασε την αγορά με τον τρόπο που αρχικά είχε εκτιμηθεί.
Το κύμα αγορών πριν την αλλαγή
Η μεταβατική περίοδος πριν την πλήρη εφαρμογή του νέου ορίου φαίνεται ότι έπαιξε καθοριστικό ρόλο.
Οι επενδυτές είχαν τη δυνατότητα να «κλειδώσουν» την Golden Visa με προκαταβολή 10% πριν ενεργοποιηθεί το νέο καθεστώς των 800.000 ευρώ.
Αυτό οδήγησε πολλούς αγοραστές να επιταχύνουν τις αγορές τους, δημιουργώντας ένα κύμα συναλλαγών σε αρκετές περιοχές της Αθήνας.
Η κινητικότητα αυτή ήταν ιδιαίτερα έντονη στα νότια προάστια, τα οποία εδώ και χρόνια αποτελούν έναν από τους βασικούς προορισμούς διεθνών επενδυτών.
Η αγορά δεν πάγωσε – προσαρμόστηκε
Το πιο ενδιαφέρον στοιχείο της ανάλυσης είναι ότι η αγορά δεν «πάγωσε» μετά την αύξηση του ορίου.
Αντίθετα, προσαρμόστηκε.
Σε ορισμένες περιοχές η ζήτηση μετακινήθηκε προς αγορές με μεγαλύτερη διαθεσιμότητα ακινήτων ή χαμηλότερες τιμές εκκίνησης. Αυτό φαίνεται ξεκάθαρα στην περίπτωση της Ανατολικής Αττικής, όπου καταγράφηκε σημαντική άνοδος τιμών το 2025.
Παρόμοια δυναμική εμφανίζεται και στη Θεσσαλονίκη, όπου η αγορά υψηλής αξίας παρουσίασε τη μεγαλύτερη συνολική αύξηση μεταξύ των περιοχών που εξετάστηκαν.
Η Golden Visa δεν είναι ο μόνος παράγοντας
Η πορεία της ελληνικής αγοράς ακινήτων τα τελευταία χρόνια επηρεάζεται από πολύ περισσότερους παράγοντες από το πρόγραμμα Golden Visa.
Η άνοδος του τουρισμού, η επιστροφή διεθνών επενδυτικών κεφαλαίων, η περιορισμένη προσφορά νέων κατοικιών και η αυξημένη ζήτηση για ποιοτικές κατοικίες δημιουργούν ένα ευρύτερο επενδυτικό περιβάλλον που συνεχίζει να στηρίζει τις τιμές.
Σε αυτό το πλαίσιο, η Golden Visa λειτουργεί ως ένας σημαντικός μηχανισμός προσέλκυσης επενδυτών, αλλά δεν αποτελεί τον μοναδικό παράγοντα που καθορίζει την πορεία της αγοράς.
Το βασικό συμπέρασμα
Η αύξηση του ορίου της Golden Visa είχε διαφορετικές επιπτώσεις από αυτές που αρχικά είχαν προβλεφθεί.
Οι τιμές δεν υποχώρησαν.
Η αγορά δεν επιβραδύνθηκε.
Αντίθετα, η ελληνική κτηματαγορά απέδειξε για ακόμη μία φορά ότι διαθέτει ισχυρή δυναμική και την ικανότητα να προσαρμόζεται γρήγορα σε νέα δεδομένα.
Όπως επισημαίνει και η Ktimatoemporiki Real Estate Company σε δική της εκτίμηση για την πορεία της αγοράς, η Golden Visa αποτελεί έναν σημαντικό παράγοντα προσέλκυσης επενδυτών, αλλά δεν είναι ο μοναδικός μηχανισμός που διαμορφώνει τις τιμές των ακινήτων στην Ελλάδα.
Και ίσως αυτό να είναι το σημαντικότερο συμπέρασμα:
η ζήτηση για ελληνικά ακίνητα παραμένει ισχυρή, ακόμη και όταν οι κανόνες του παιχνιδιού αλλάζουν.
